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深圳小產權房

關于深圳二手房買賣的常見糾紛

閱讀:10064發布時間:2018-09-10

  在我們進行深圳二手房買賣的時候,通常都會遇到一些大大小小的糾紛糾紛。本文呢就以深圳二手房買賣是的糾紛給大家做一個詳細的講解。


  一、賣方無權處分


  夫妻在婚姻存續期間取得的房屋是共有財產,在大多數情況下,房產證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了,沒有征得另一方的同意,就是無權處分。


  無權處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認,則有效;拒絕追認,則無效。


  在這種情況下,如果房價上漲了,就會引來各種借口來阻止交易繼續,比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家,就面臨著進退兩難的境地,定金在賣方手里,可能支付了大筆房款,辦了按揭貸款。繼續交易,可能不是善意的,拿不到房子。終止交易,又可能拿不回定金和首付款,并且痛失房價上漲的差價。

 

深圳二手房買賣

  二、房屋產權瑕疵


  房屋的權利分為兩個部分:土地和房子。土地的性質有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農村的土地)。所有權的標志是我們通常所說的房產證。

  最常見的糾紛,來自于限制產權,如經濟適用房、拆遷安置房等;和無產權,包括公房、宅基地及其他小產權房等。

  經濟適用房在5年內不得上市交易,部分拆遷安置房在3年內不能上市交易,而公房只有承租權,沒有所有權。農村宅基地上所建的房屋,只能在村集體內部買賣。


  上述情況的房屋交易,往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用,卻無法完成過戶登記。這樣以來,賣家的風險小,買家的風險大。一旦房價暴漲,賣家就會起訴買家,要求確認買賣合同無效,進而要求返還房屋,這樣的訴訟多數可以得到法院的支持。


  三、房屋無法交付糾紛


  購買二手房還會碰到的一個可能的問題,就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住,而是房主把房子租給他人居住。這種情況下,承租人有優先購買權。即是說在相同條件下承租人有權優先購買房屋,房主必須把交易意向通知承租人,買賣方可有效,承租人如果愿意購買,則比買受人優先獲得購買房屋的權利,而不是以訂立買賣合同的先后為依據。


  另外一個問題就是買賣不破租賃,就是說即便承租人不反對原房主出售房屋,他也有權繼續按照租賃合同一直住下去,買房人買了房子,既不能解除和承租人之間的合同,也不能把承租人趕走自己搬進去住。


  其他的情況,可能是債務人占有房屋,親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等,導致無法交付。


  四、買方無購房資格糾紛


  在限購令下,一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保,可以取得購房資格,屬于違法行為,而且也行不通,自2012年6月15日起上海各區縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產過戶。如果買方輕信中介承諾,賣方解除合同也不需要支付違約金。

深圳二手房買賣

  五、戶口遷移糾紛


  如果房屋買賣合同中寫明關于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定,則賣方拒不遷出的行為構成違約,按合同約定承擔違約責任。若合同中并無該項約定的,對買房人就構成一種負擔。根據法律規定,戶籍歸公安部門管理,屬于行政管理權范圍,法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理,因此,即使產生此種爭議,無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離,公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。


  六、房屋質量糾紛


  相對來說,二手房買賣中的質量問題和商品房類似,卻又少于商品房。因為業主購買商品房的時候,房子可能還沒有建成,也就沒有給業主一個機會提前檢查房屋的狀態,但是二手房就沒有這樣的問題。質量問題業主自己稍微具備一些知識就可以把關。


  但二手房的質量問題也不容忽視,如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題,可能就是原房主出售房子的主要因素。


  而且二手房還有一些商品房不具備的質量問題,比如說二手房可能是兇宅。

深圳二手房買賣

  以上就是小編為大家介紹關于二手房買賣時的一些糾紛,我們在買賣二手房時需謹慎,對這些個問題要先對其調查一番,才不會出現不必要損失。